INTRODUCCION
¡Bienvenido a la tercera parte de su guía para compradores de vivienda por primera vez!
Si ha completado las partes uno y dos de la serie, prácticamente es un profesional que compra una vivienda por primera vez, ya que hemos cubierto mucho, incluyendo: financiamiento, cómo encontrar su casa, asociarse con un agente de bienes raíces y más. En la tercera entrega de esta serie, continuaremos agregando a su base de conocimientos sobre la compra de una vivienda los consejos que aparecen en Su primera casa (segunda edición), escrito por Gary Keller y Jay Papasan.
PRESENTANDO UNA OFERTA
No importa el mercado, hay tres componentes básicos de cualquier oferta: precio, términos y contingencias (o “condiciones” en Canadá).
Precio: El precio correcto refleja de manera justa el valor de mercado de la vivienda que desea comprar. Para encontrar este precio, su agente elaborará un análisis de mercado competitivo (ACM), que es un conjunto de casas vendidas recientemente que se parecen a la que usted desea en tamaño, condición, ubicación y comodidades.
Estos registros también se denominan “comparables” o “comps”. Obtendrá los mejores conocimientos del mercado de las viviendas más similares a la que está buscando. Su conjunto de comparaciones le permitirá determinar un costo promedio por metro cuadrado, que forma la base de una oferta competitiva.
Términos: usted y el vendedor deben acordar muchos detalles, como cuándo se cerrará el trato, si el vendedor conservará parte de la decoración (como cortinas o electrodomésticos) . (En México los compradores siempre pagan los costos de cierre). Estos factores se denominan “términos” y brindan a compradores y vendedores flexibilidad adicional para llegar a un acuerdo ganador.
En cuanto a los términos, recuerda que todo es negociable. Sin embargo, los diferentes mercados tienen reglas informales que rigen los tipos de solicitudes que puede realizar a los vendedores. Su agente le informará lo que probablemente esperará el vendedor, así como los pros y los contras de desviarse de las normas del mercado. Los seis términos básicos en una oferta inmobiliaria son: cronograma, traspasos, comisiones, costos de cierre, garantía de la vivienda y garantía.
Contingencias (o Condiciones): Estas cláusulas te dejan fuera del trato si la casa tiene un problema que no existía, o del que no sabías, cuando firmaste el contrato. Especifican cualquier evento que deberá tener lugar para que usted pueda cumplir el contrato.
Las contingencias comunes incluyen:
- Inspecciones: lo protegen de pagar demasiado por una casa que esconde problemas IMPORTANTES
- Financiamiento: dejarle salir del contrato en caso de que no califique para una hipoteca
- Tasación: garantiza que la casa será tasada profesionalmente y usted solo la comprará si el valor de la tasación es al menos igual a lo que acordó pagar por la casa.
NEGOCIACIÓN
Una vez que usted y su agente hayan redactado un contrato, su agente lo enviará al agente del vendedor. El vendedor puede redactar una contraoferta que, por ejemplo, solicite una fecha de cierre más temprana y un precio ligeramente más alto. Luego, la pelota vuelve a su tejado para decidir si acepta sus cambios o contrarresta su contra. Su agente se encargará de hablar con el agente del vendedor, proporcionando un amortiguador entre usted y el vendedor y ahorrándole el estrés de las negociaciones en persona.
Cuando usted y el vendedor lleguen a un acuerdo y ambas partes firmen el contrato, el cheque que usted emitió como garantía se depositará en una cuenta de depósito en garantía.
Su agente se encargará de hablar con el agente del vendedor, proporcionando un amortiguador entre usted y el vendedor y ahorrándole el estrés de las negociaciones en persona.
REALICE UNA INSPECCIÓN A LA CASA
A continuación, es importante completar una inspección de la vivienda. Una inspección expone los defectos ocultos de la casa de sus sueños, por lo que puede volver con el vendedor para negociar. Por lo general, los vendedores aceptarán solucionar los problemas o reducir el precio de venta para cubrir el costo de solucionarlos.
Antes de contratar a su inspector, revise la divulgación del vendedor (conocida como “hoja de información de la propiedad del vendedor” en Canadá), una declaración escrita del conocimiento de los propietarios sobre la condición actual de la propiedad. Su agente recibirá la información del agente del vendedor. Los requisitos sobre qué se debe compartir exactamente en la divulgación del vendedor varían de un estado a otro, pero generalmente deben incluir cualquier información sobre reparaciones importantes o problemas estructurales.
Asegúrese de asistir a la inspección si puede y luego lea detenidamente el informe de inspección. Una vez que haya revisado y se haya asociado con su agente para decidir qué arreglar para realizar su compra, su agente transmitirá sus solicitudes al vendedor para las negociaciones finales.
Después de la inspección y la negociación, los últimos pasos entre aquí y el cierre, que incluyen una encuesta, trabajo de título y tasación, los maneja principalmente su agente y prestamista.